Pakkomyynnit uhkaavat kiinteistöalaa

Finanssikriisi on hyydyttänyt kiinteistösijoitusmarkkinat. Alan asiantuntijoiden mukaan nyt halutaan odotella ja katsella.

Kiinteistötalouden instituutin KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva kertoo, että kauppaa ei juuri käydä, kun ostajien ja myyjien käsitykset hinnoista ovat erilaiset. Pakkomyyntejä ei hänen mukaansa vielä ole ollut, mutta on vaikea sanoa, nähdäänkö niitä. 

– Meidänkin markkinoillemme on viime vuosina tullut toimijoita, jotka ovat käyttäneet aika runsaasti velkapääomaa ja se, millainen tilanne tulee olemaan, on kiinni siitä, millaisia rahoituksen ehtoja ja aikatauluja heillä on.

Suomessa toimivien kansainvälisten kiinteistösijoittajien määrä on moninkertaistunut muutamassa vuodessa. Catellan mukaan tänne on rantautunut noin 80 ulkomaista toimijaa. Tänä vuonna uusia sijoittajia on tullut Singaporesta, Britanniasta, Saksasta, Itävallasta ja Yhdysvalloista. Lisäksi markkinoilla toimii parikymmentä kotimaista sijoitusyhtiötä.

Aberdeen Property Investorsin Pohjoismaiden ja Itä-Euroopan toiminnoista vastaava johtaja Pertti Vanhanen kertoo, että velan osuus kiinteistöjen hankintasummasta vaihtelee yleensä 40 ja 80 prosentin välillä.

– Jos velkavipu on ollut korkea ja laina on otettu matalien korkojen aikaan, lainojen uudistamisen ajankohta voi laukaista myyntipakon. 

Vanhanen sanoo, että toistaiseksi ei ole tiedossa, että esimerkiksi lainoittajan vaatimuksesta kukaan olisi joutunut myymään kiinteistöjä.

– Huhuja liikkuu, mutta tiedossani ei ole tällaisia toteutuneita kauppoja. 

Ilmarisen kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Esko Torsti ei myöskään ole kuullut pakkomyynneistä.

– Viime päivien uutiset nähtyäni en olisi hämmästynyt, jos näin tapahtuisi. Vielä on liian aikaista sanoa, miten laajaa tällainen voi tulla olemaan.

Yhtiöiden omistukset
voivat muuttua

Newsecin varatoimitusjohtaja Juhani Reen huomauttaa, että velan hinnan huima nousu on hiljentänyt markkinoita, mutta pakkomyyntibuumia ei ole nähtävissä. 

Hänen mukaansa yksi vaihtoehto on, että ulkomaisille sijoitusyhtiöille tulee muualla tekemiensä sijoitusten vuoksi ongelmia, joiden takia ne joutuvat myymään myös täältä ostamiaan taloja.

– Toinen vaihtoehto on, että omistusmuutokset kulkevat ylärakenteissa eli omistuksia ei välttämättä realisoida täällä, vaan kerralla menee ehkä koko yhtiö, joka on esimerkiksi noteerattu pörssissä.  

Kiinteistökupla ei ehtinyt
paisua Suomessa 

Alan asiantuntijoiden mielestä Suomessa tilanne on selvästi parempi kuin monissa muissa maissa, sillä täällä hintakupla ei päässyt kehittymään siten kuin vaikkapa Britanniassa tai muilla Euroopan päämarkkina-alueilla.

– Aika, jolloin kiinteistöt olivat huippuhinnoissa, oli suhteellisen lyhyt ja ainakin korot on pystytty käsittääkseni maksamaan suhteellisen hyvin, sanoo Reen.

Hän huomauttaa, että kovilla velkavivuilla ostaneet sijoittajat ovat pääasiassa tehneet hankintansa huippuhintakauden ulkopuolella. Tämä tarkoittaa, että hinnat eivät ainakaan vielä ole paukkuneet niin paljon alas, että heidän vakuutensa olisivat jo miinuksella.

– Yleisesti ottaen Suomessa ollaan aika vakaalla pohjalla verrattuna  muihin maihin. Vuokramarkkinat toimivat ainakin toistaiseksi hyvin. Turvattu kassavirta on koko kiinteistösijoitustoiminnan ydinkysymys, huomauttaa Kaleva.

Vanhanen muistuttaa, että eri yhtiöillä on erilaisia sijoitusstrategioita. Kiinteistön myynti heikkoonkin aikaan voi olla strategian mukaista, eikä välttämättä viittaa vaikeuksiin. 

Eläkeyhtiöiden kaltaisille sijoittajille, joilla on paljon omaa pääomaa, voi puolestaan aueta oivallisia tilaisuuksia. Torstin mukaan tämä on tämän muuten hyvin epämiellyttävän tilanteen hyvä puoli.

– Kyllä tämä tilanne tarjoaa meille jollain ajalla hyviä ostopaikkoja, hän huomauttaa.

Riskikohteita
kartetaan 

Toimitilamarkkinoilla hinnat nousivat noin 40 prosenttia vuoden 2005 alusta vuoden 2007 puoliväliin. Hinnat alkoivat laskea viime vuoden jälkipuolella.

– Jos hinnat ovat nyt tulleet alaspäin kymmenisen prosenttia, tämä ei ole vielä mikään katastrofi. En usko, että missään tapauksessa tultaisiin alas 40 prosenttia, sanoo Reen.

Vanhanen ennakoi, että tänä vuonna kiinteistöjen arvot laskevat 0–15 prosenttia.

Kalevan mukaan hinnanlaskun suuruuden arviointia haittaa, että kauppoja on tehty tosi vähän. Hän arvioi, että riskittömissä sijoituksissa hinnat ovat joustaneet vain vähän, mutta enemmän riskiä sisältävien kohteiden arvot ovat voineet painua jyrkemminkin.

Eniten riskiä on yleensä tavallisilta kulkureiteiltä syrjässä olevissa tiloissa. Ne eivät välttämättä houkuttele ainakaan hyvin maksavia vuokralaisia.

Kalevan mukaan vuokramarkkinat ovat toistaiseksi kehittyneet hyvin, mutta ongelmia voi tulla, jos finanssikriisi iskee kovaa reaalitalouteen. Jos  työttömyys alkaa kasvaa ja kuluttajien luottamus talouteen heikkenee rajusti ja kulutus alkaa tökkiä, yritysten vuokranmaksukyky huononee ja tilatarvekin vähenee.

Mitään paniikkitunnelmaa ei Kalevan mukaan kiinteistömarkkinoilla ole, koska Suomen asema on kohtuullisen vahva ja taloudessa on pelivaraa. Hän kuitenkin huomauttaa, että olemme ennennäkemättömässä tilanteessa ja aivan toisella tavalla osa globaalia toimintaympäristöä kuin ennen.