7½ – onko kotisi tässä kunnossa?
Suomalaisten rakennusten remonttikuluissa on säästetty liian pitkään. Korjausvelkamme on jo noin 50 miljardia euroa. Etenkin lähiöt ovat nyt korjaussuman tarpeessa. Mitä remontteja on edessä ja kuka ne maksaa?
Suomalainen rakennuskanta kärsii erilaisista ikääntymisen aiheuttamista vaivoista: julkisivut ovat menettäneen loistonsa, putkistot vuotavat ja ulkokatot, ikkunat ja märkätilat kaipaavat kohennusta. Vuosien kuluessa myös asukkaiden tarpeet ovat muuttuneet. Jotta rakennukset pysyisivät muutoksessa mukana, olisi niiden kunnossapidosta ja kehittämisestä huolehdittava säännöllisesti.
Tarpeellisissa korjaustoimissa hidasteleminen maksaa. Rakennetun omaisuuden tila 2011 -raportin mukaan korjausvelkamme on peräti 30–50 miljardia euroa. Vuonna 2009 rakennustemme kunto sai kouluarvosanakseen 8-, mutta nyt rahkeet riittävät enää arvosanaan 7 ½ . Ja huonompaan suuntaan ollaan menossa.
Korjaustarvetta on siis yhä enemmän. Miksi? Onko suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä säästetty remonttikuluissa liian pitkään?
Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila sanoo, että etenkin 1960- ja 1970-luvuilla vimmalla rakennetut lähiöt ovat nyt siinä iässä, että niin julkisivu-, putki- kuin kylpyhuoneremontitkin ovat erittäin ajankohtaisia. Tämä asuntomassa selittää osaltaan korjaustarvepiikkiä.
– Suurten ikäluokkien paisuessa lähiöt rakennettiin nopeasti ja eri tekniikoita käyttäen. Monissa taloyhtiöissä ei ole ennakoitu, mitä remontteja on edessä, kuinka ne ajoittuvat ja kuka niitä on maksamassa, Marttila sanoo.
Onko korjaustoimissa
hidasteltu liikaa?
– Se, onko korjaustoimissa hidasteltu liikaa, on hyvä kysymys. Hidasteltu on aivan varmasti.
Marttilan mielestä vitkuttelu selittyy osaltaan sillä, että raha kuluu muihin välttämättömämpiin kuluihin.
– Esimerkiksi kiinteistöverot ja huoltokulut kasvavat koko ajan. Ne nousevat tällä hetkellä selvästi elinkustannuksia ja jopa ansiotasoa nopeammin.
Marttilan laskelmien mukaan 80 neliöisen kerrostaloasunnon hoitokulut kasvavat vuoteen 2015 mennessä peräti 27 prosenttia. Se tarkoittaa, että tänä päivänä 300 euroa kuukaudessa hoitokuluja pulittava saakin neljän vuoden päästä kaivaa lompakostaan 380 euroa.
Kun muut kulut ovat kovat, mistä enää löytyisi rahaa korjaamiseen? Putkistojen, vesikattojen, ikkunoiden, ulko-ovien, märkätilojen ja julkisivujen kunnon parantamisen lisäksi pitäisi pohtia myös talojen energiatehokkuutta.
Täysi velattomuus
ei ole aina hyve
Muuttotappioalueilla kaikkia taloja ei valitettavasti edes kannata remontoida.
– Aika näyttää, milloin ensimmäinen asunto-osakeyhtiö puretaan, koska siellä ei riitä asukkaita jakamaan kuluja. Putkiremonttia, joka maksaa 500 euroa neliöltä, ei kannata tehdä taloon, jonka nykyinen neliöhinta on 1000 euroa.
Marttila olisi valmis kyseenalaistamaan perinteisen ajatuksen siitä, että tärkeintä olisi saada asunto velattomaksi.
– Itse asiassa velattomuus ei ole mikään itsestään selvä hyve ja tavoite. Perinnöksi voi jättää velallisenkin asunnon. Tärkeintä olisi, että se ja koko asunto-osakeyhtiö olisi kunnossa.
Huomio kokonaisuuksiin
ja suunnitelmallisuuteen
Isännöintiliiton entinen puheenjohtaja, kiinteistöneuvos Mikko Peltokorpi arvioi, että suomalaisista kiinteistöistä 20–30:tä prosenttia hoidetaan todella hyvin.
– Kiinteistöjen kunnossapidossa pitäisi ensimmäisenä kiinnittää huomiota kokonaisuuteen ja suunnitelmallisuuteen.
– Sen sijaan, että toteutetaan irrallisesti yksittäisiä kunnostushankkeita, olisi yhtiölle järkevää suunnitella kunnollinen ja selkeä pitkän tähtäimen periaateohjelma, joka auttaa ohjaamaan toteutettavien korjaustoimenpiteiden järjestystä ja aikataulua.
∇ Mainos, artikkeli jatkuu alempana ∇
∇ Artikkeli jatkuu ∇
Peltokorven kokemuksen mukaan esimerkiksi asunto-osakeyhtiöissä enemmistö olisi valmis hoitamaan omaisuuttaan, mutta jos kunnossapitostrategia puuttuu, yhtiö on kuin ajopuu.
– Korjauksia ei voi tehdä ainoastaan teknisten tarpeiden myötä. Hyvin hoidetussa yhtiössä panostetaan pakottavien rakenteellisten korjausten lisäksi myös muun muassa asumismukavuutta lisäävään nykyaikaistamiseen, energiansäästöön ja viihtyisyyttä parantaviin visuaalisiin asioihin.
Asunnon omistajan pitäisi
ajatella kuin sijoittaja
Kiinteistöneuvos Peltokorpi sanoo, että korjausvelkamme kasvaa entisestään, sillä korjaamme jatkuvasti vähemmän kuin olisi tarpeen.
– Yksi keskeisimmistä ongelmista on se, että kaikki eivät hahmota omaisuutensa olemassa oloa.
Hän huomauttaa, että asunnon parketin kunto tai tapetin kuvio eivät ole ne merkittävimmät tekijät, joilla huolehditaan asunto-osakkeen arvon säilymisestä. Asunnon omistajien pitäisi ajatella enemmän sijoittajien lailla.
– Kyse on yksinkertaisesti siitä, että talonyhtiötä pitäisi hoitaa niin, että sen osakkeista saisi aina käyvän arvon.
