Varo vielä asuntosijoitusta
132
Vuokrat ovat olleet reippaassa nousussa, mutta niiden pitäisi nousta lisää, jotta asuntosijoittaja saisi kunnon tuoton.
Realia Groupin tuoreen markkinakatsauksen mukaan kasvukeskuksissa olevien yksiöiden ja kaksioiden vuokrat ovat nousseet vuodessa kymmeneksen.
Suurempien asuntojen vuokrien nousu sen sijaan on pysähtynyt. Niiden tarjonta on kasvanut asuntokaupan hiljentymisen vuoksi. Suurien asuntojen omistajat, jotka eivät ole saaneet asuntoaan myytyä, ovat laittaneet ne vuokralle.
Kasvanut kysyntä on nostanut pienien asuntojen vuokria. Suurin osa vuokrien noususta johtuu kuitenkin kustannusten, ennen kaikkea energian ja remonttien, noususta.
Rakennuskustannukset
ovat yhä korkeat
Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtajan Vesa Immosen mukaan uuden vuokra-asunnon rakennuskustannukset ovat pääkaupunkiseudulla noin 3 000 euroa neliöltä. Muualla Suomessa neliöhinta on hieman pienempi.
– Jotta suuri kiinteistösijoittaja saisi kelvollisen tuoton, pitäisi vuokratuoton olla ennen kuluja 17–19 euroa kuukaudessa, Immonen sanoo.
Tällä vuokratasolla vuokra-asunnon vuotuinen tuotto ennen kuluja olisi noin kuusi prosenttia.
Tapiolan vuokra-asuntojen keskivuokra on pääkaupunkiseudulla noin 13 euroa neliöltä kuukaudessa. Uusista vuokra-asunnoista pitäisi saada siis jopa kolmanneksen nykyistä keskivuokraa korkeampi vuokra.
– Nykyisellä vuokratasolla sijoittaja ei saa uudesta kohteesta kovin hyvää tuottoa. Vuokrien pitäisi nousta tai rakennuskustannusten laskea, jotta uusien vuokratalojen rakentaminen kannattaisi, Immonen sanoo.
Vuokrien nousu voi puolestaan ajaa vuokralaisia omistusasujiksi. Mikäli asuntojen hinnat eivät nouse tai laskevat ja vuokrat nousevat, tulee oman asunnon ostamisesta entistä houkuttelevampi vaihtoehto.
– Suomessa on omat markkinansa vuokra- ja omistusasunnoille. Uskon, että Suomessakin vuokra-asumisesta tulee aikanaan yleisempi vaihtoehto omistusasunnoille. Näin on jo tapahtunut monissa muissa Euroopan maissa, Immonen ennustaa.
Realian markkinakatsauksen mukaan ”oikean tyyppinen asunto oikealla paikalla antaa nyt hankittuna sijoittajalle verojen jälkeen jo selvästi yli viiden prosentin tuoton”. Hyvän tuoton saamiseksi vuokra-asunnon on siis täytettävä monta ehtoa.
Taloussanomien haastattelema sijoittajien palvelemiseen erikoistunut kiinteistövälittäjä ei ole aivan yhtä optimistinen kuin Realia.
– Asuntojen vuokratuotot ovat pääkaupunkiseudulla 3–5 prosentin haarukassa. Sijoittajat pitävät yleistä vuokra-asuntojen hintatasoa edelleen aika haastavana. Lainahanat ovat tiukemmalla, eivätkä sijoittajat voi velkavivulla parantaa oman pääoman tuottoa yhtä paljon kuin ennen, mikä tekee sijoittajista nirsoja.
Asuntomarkkinoille
ei kannata kiirehtiä
Immonen ei itse vielä kiirehtisi sijoitusasuntoa ostamaan.
– Sijoitusasunnon tuotto syntyy kulujen jälkeen käteen jäävästä vuokratulosta ja arvonnoususta. Vuokra-asuntojen kysyntä on vahvistunut ja vuokrissa on nousupaineita, joten tilanne näyttää sijoittajan kannalta ihan hyvältä. Jos on vielä hyvä vuokralainen, niin sijoittajalle on luvassa aika varmaa tuloa.
– Arvonmuutoksen arviointi onkin vaikeampaa. Kysymys on ajoituksesta. Veikkaan, että vuoden–puolentoista aikavälillä arvo ei ainakaan nouse. Vielä kun tietäisi, kattaako vuokratuotto asunnon mahdollisen arvonlaskun, Immonen pohtii.
Parin vuoden päästä Immonen uskoo asuntojen hintojen jälleen olevan nousussa, jopa reilusti.
– Itse odottelisin ja katsoisin mihin maailma menee ja miten rahoitusmahdollisuudet muuttuvat, Immonen neuvoo.
Kiinteistötalouden instituutin mukaan vuosina 1998–2007 asunnot tuottivat keskimäärin yhdeksän prosenttia vuodessa. Arvonmuutos toi vuosituotosta 3,6 prosenttiyksikköä.
19
23
Kommentit (132)
Suomesta on hyvää vauhtia tulossa Kuuban kaltainen kehitysmaa. Ei mene enään kauaa.
Yhteenveto:
Myy kaikki pois
Asuntojen hinnat voivat lähteä nousuun parin vuoden päästä, jos ennen sitä saadaan reilu korjaus alaspäin. Jos talous jatkaa nykyistä rataa, niin asuntojen realihinnat pitää tulla alas ainakin 50%.. mahdollisesti enemmän. Voi olla, että tarvittavaa korjausta ei saada noin nopeasti ja nousu siirtyy vuosilla eteenpäin.
Pelkona on, että iskee deflaatio kierre kuten Japanissa ja silloin asuntojen nousua voi joutua odottamaan 10-20 vuotta.
Samaa mieltä ovat monet omistusasujat, tuijotetaan kuukausi menoja, hankinta hinnalla ei ole mitään väliä, vai onko sittenkin??
110.000 euron kaksiosta Hesassa, josta puolet velkarahoitusta (3 kk euriborilla), vastikkeiden ja verojen jälkeen tuotto %/vuosi = 3.5 %. Eli tosi 'mahtavaa' businesta, jos sattuu löytämään vuokralaiset, joiden jälkeen ei tarvi laittaa kämppää uusiksi/remonttiin. No verrattuna muihin sijoituksiin niin ...
Putkiremppa, kattoemppa, hissisaneeaus, parvekremontti, salaojakusetus,
pihasaneraus, lämmitsjärjestlmän uusiminen, jukisivuremppa, ikkuna ja ovi kavojenkohotus energiatodistuksineen, porrakäytävämaalaukset..suomen auntotalous on kusetusta todentotta. As Oy: elätit Talohuoltofirmat, isännöitsiät, pankit, kiinteistönvälittäjät, remppafirmat, tutkmuslaitokset, kuntien virastot, valtio...
Asuntovuokrausbisnes voi olla hyvä homma, jos aika on oikea. Mutta ainakin minusta nyt ei ole optimaalinen aika hankkia sijoitusasuntoa, koska asuntojen hinnat ovat nyt huipulla ja ovat tulossa alas.
Rahoituksen professori Vesa Puttonen on samaa mieltä
"Asuntojen hintakupla puhkeaa"
streamer.webtvlite.fi/video/fv496630b16f13f
Pk-seudulla 100% velkavivulla ostettu asunto kuolettuu pois toisen maksamalla vuokralla noin 15 vuodessa. Jos niitä noin 7 vuoden välein ostelee niin eläkkeelle jäädessään on jo mukavat pääomatulot. Edelliset osittain maksetut asunnot kelpaavatkin sitten jo seuraavien vakuuksiksi. Yhden sijoitusasunnon, kun saa velattomaksi niin sen jälkeen lainaa saakin jo helposti vaikka joka kolmas vuosi yksiön/kaksion ostoon.
Mutta asukaa toki vuokralla, koska muuten vuokria on vaikea korottaa ja asunnot joutuvat olemaan tyhjillään vuokralaisen vaihdon yhteydessä.