Asuntokaupat alamäessä, hinnat eivät?

Yksi selvä suuntaus viime aikojen tilastoissa on: kauppamäärät ovat kääntyneet alamäkeen. Tuorein tilasto saatiin eilen kiinteistövälitysketju Asuntoverkolta, jonka mukaan asuntokauppojen määrät ovat laskeneet helmikuussa 15 prosenttia.

Kauppojen määrän supistuminen on vielä maltillista, kun vertaa esimerkiksi finanssikriisisyksyyn 2008 eikä supistuminen ole toistaiseksi juuri näkynyt asuntojen hinnoissa. Tilastokeskuksen helmikuun lopussa julkistamien ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat tammikuussa koko maassa 1,6 prosenttia joulukuuhun verrattuna.

Suomen Pankin ekonomistin Jarkko Kivistön mukaan asuntokauppojen määrän ja hintojen välille ei voi vetää suoraa yhteyttä. Kivistön tuoreessa selvityksessä "Suomen asuntohintakehitys ja siihen vaikuttavat tekijät" tutkitaan, vallitseeko Suomen asuntomarkkinoilla nyt epätasapainotila.

– Asuntokauppojen määrän muutoksen ja hintojen muutoksen välillä on jonkinlainen historiallinen yhteys. Kun asuntokauppojen määrä vähenee, se ei välttämättä merkitse sitä, että hinnat laskevat, mutta hintojen nousu ainakin hidastuu, kuten viimeksi tapahtui viime vuosikymmenen puolivälissä, Kivistö kommentoi Taloussanomille.

Asuntokauppojen määrä laski jo viime vuoden loka-joulukuussa hieman, kertovat tilastot.

– Asuntojen hinnat kääntyivätkin loppuvuonna pieneen laskuun, mutta olivat ennakkotiedon mukaan tammikuussa taas nousussa, Kivistö sanoi.

Vuokrahinnoissa
jyrkkä nousu

1990-luvun puolivälistä jatkunut asuntojen reaalihintojen nousu jatkui vuoden 2001 pienen notkahduksen jälkeen aina vuoteen 2008 saakka. Vuosien 2008-2009 taitteessa asuntokauppojen määrä tippui roimasti, mikä merkitsi myös hintojen selvää laskua. Hinnat kääntyivät kuitenkin jo seuraavana vuonna jälleen nousuun.

Kivistön mukaan asuntojen nykyhintojen puntarointia perinteisillä mittareilla, kuten suhteessa vuokratasoon, vaikeuttaa viimeaikainen vuokrien jyrkkä nousu. Myös vuokramarkkinoilla voi olla kuplaa. Tämän vuoksi selvityksessä laadittiin niin sanottu käyttökustannusmittari, johon suhdetta voidaan verrata.

Hintojen suhde vuokriin on noussut viime vuosina, mutta tämä on ollut pääpiirteissään yhdenmukaista asuntolainakorkojen laskun kanssa.

Myös asuntohintaodotuksilla on merkitystä. Vertailu ei kuitenkaan viittaa siihen, että asuntohinnoissa olisi nyt odotusten aiheuttamaa kuplaa.

Uustuotannon säätely
vaimentaa hintojen laskua

Kivistön tutkimuksen mukaan asuntolainojen pidentyminen on jättänyt tilaa lainojen koon kasvulle niin, etteivät lainanhoitokulut suhteessa kotitalouksien tuloihin ole kasvaneet kohtuuttomasti. Rahoitusmarkkinatekijöiden lisäksi asuntojen kysyntää Suomessa ovat pönkittäneet tulojen kasvu, verotuet, väestön kasvu, muuttoliike keskuksiin sekä asuntokuntien lukumäärän lisääntyminen.

– Maksukykyä on, mutta tämä ei vielä kerro asuntojen oikeaa hintatasoa. Vaikka maksukykyyn nähden hinnat ovat nousseet maltillisesti, on vielä avoinna, ovatko hinnat pitkällä aikavälillä oikealla tasolla. Maksukyky kertoo kuitenkin siitä, kuinka kestävällä tasolla liikutaan.

Kivistön mukaan suuri merkitys hintatason pitämiseen on sillä, että uudistuotannon määrä ei ole vieläkään yltänyt tasolle, jolla se oli vielä 1990-luvun alussa. Nykyisin rakennusliikkeet jarruttavat kovan rahan uudistuotantoaan nopeasti ensimmäisten taantuman merkkien ilmestyessä.

– Reaktio kauppojen hidastumiseen ja hintojen laskuun on nykyisin nopea, uustuotantoa säädetään markkinatilanteen mukaan. Liikatarjontaa ei haluta sellaisessa tilanteessa, missä kysyntä on hiljaista ja hinnat laskevat. Tämä on tietysti tervettä käyttäytymistä yrityksiltä, mutta se vaimentaa myös hintojen laskua. Pidemmällä aikavälillä herättää huomiota se, että asunto-investointien määrä suhteessa bruttokansantuotteeseen ei ole enää noussut 1990-luvun alun tasoille, Kivistö sanoi.

– Toisaalta vuosien 2006-2007 korkeasuhdanteen aikana nähtiin, että tuotantoa rajoittaa myös rakennusalan kapasiteettipula. Näin tarjontaa ei tule niille alueilla, missä asuntoja tarvittaisiin, kuten pääkaupunkiseudulle.