Asunnon ostaja, älä luule – yritä selvittää

Asuntoa ostavalla on oikeus saada isännöitsijäntodistus, joka kertoo tehdyistä korjauksista. Sen mukana tulee taloyhtiön hallituksen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta.

Isännöintiliiton lakimies Marina Furuhjelm painottaa, että selvitys on vain hallituksen näkemys asiasta.

– Se voi olla täysin virheellinen, hän lisää.

Usein hallituksen jäsenet eivät ole kiinteistöalan ammattilaisia, eivätkä välttämättä pysty arvioimaan rakennusten todellista tilaa. Osa hallituksista käyttää ulkopuolisia asiantuntijoita, osa luottaa intuitioonsa. Joissakin taloyhtiöissä tärkein ohjenuora on "mitä halvemmalla päästään, sitä parempi". 

Vasta yhtiökokouksen päätös tekee remonttiaikeista tosia. Osakkaat voivat olla aivan eri mieltä kuin hallitus. Esimerkiksi putkiremonttiin yhtiökokous ottaa tavallisesti kantaa vasta, kun ryhdytään miettimään korjausten ajankohtaa, laajuutta ja vaihtoehtoja.

Voi olla, että yleissuunnitelmia esiteltäessä yhtiökokous taputtaa niille. Kinastelu ja jarrutus saattavat silti alkaa, kun todelliset vaihtoehdot ja niiden kustannukset paljastuvat.

Oho, autohalli
pitääkin korjata

Kuntoselvityksessä pitäisi ottaa huomioon korjaustarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaan kustannuksiin.

Furuhjelm kertoo taloyhtiöstä, jonka hallituksen selvitykseen ei ollut kirjattu yhtään korjausta seuraavan viiden vuoden jaksolle ja ostaja teki kaupat. Alle puolentoista vuoden kuluttua ilmeni, että kylpyhuoneissa on tyyppivika ja yhtiökokous päätti, että kaikki kylpyhuoneet on korjattava.

Kaikki yllätysremontit eivät ole piilevien vikojen syytä. On mahdollista, että yhtiökokous päättää, että autohalli on niin surkeassa kunnossa, että se on pakko korjata heti, vaikka koko autohallia ei ole mainittu 5-vuotissuunnitelmassa.

– Tuollainen korjaus voi maksaa vaikkapa puoli miljoonaa euroa, Furuhjelm kertoo.

Piharemontti ei ehkä
olekaan kukkien istutusta

Remontteja kirjatessa ei yleensä tiedetä niiden kustannuksia. Hallitus ei välttämättä vielä halua edes ottaa kantaa rahasummiin, minkä vuoksi läheskään aika hallituksen selvityksessä ei näy euroja. Tämä voi johtaa suunnitelmaa tutkivan ostajan harhaan.

Esimerkiksi piharemontti voi kuulostaa kevyeltä nurmikon parantamiselta ja kukkien istuttamiselta. Todellisuudessa se voi tarkoittaa vaikkapa sadevesikaivojen ja asfaltin uusimista.

– Piharemontti voi olla todella iso. Se voi sisältää salaojien ja kaatojen uusimisen. Ja kaivuutyö on kallista, Furuhjelm sanoo.

Pihakansi on oma asia sinänsä. Koska kansi ei suoraan liity asumiseen, sen kunnostusta on voitu lykätä pitkään. Kun lumi peittää pihan, ostaja voi jättää koko kannen noteeraamatta.

Vaikka hän kuulisikin sen olemassaolosta, hän ei ehkä tule ajatelleeksi, että kantta pitää kunnostaa parinkymmenen vuoden välein, ja siihen humahtaa helposti 100 000 euroa.

Autohalli on myös
autottoman asia

Asunnonostajan oppaan kirjoittanut Enefin toimitusjohtaja Roy Rantanen kehottaa asunnonostajaa lukemaan yhtiöjärjestyksen tarkkaan. Siitä ilmenee, mitä tiloja yhtiöllä on.

Jos yhtiössä on autohalli tai -talli, autottomankin asunnon etsijän kannattaa käydä vilkaisemassa, näyttääkö tila tarvitsevan kunnostusta.

– Kun autohalli korjataan, kustannukset jyvitetään kaikille osakkaille, Rantanen huomauttaa.

Sama koskee muitakin rakennuksia ja niiden kunnostusta. Vaikka ostaja olisi ostamassa parvekkeetonta yksiötä, parvekkeiden lasitus on hänenkin asiansa, sillä remontin maksavat kaikki.

Furuhjelmin selittää logiikkaa, jonka mukaan kaikki hyötyvät lasituksesta. Lasitettujen parvekkeiden julkisivut ovat aiempaa vähemmän sään armoilla ja lasitus voi säästää energiaa. Lisäksi parvekelasit voivat nostaa yhtiön arvoa.

Furuhjelm sanoo, että osakkeenomistajan pitäisi ymmärtää, että taloyhtiöön kuuluminen ei rajoitu omaan huoneistoon.

– Taloyhtiö on sama kuin me. Kun taloa pidetään kunnossa, kaikki maksavat. Yhtiön hyöty on kaikkien etu.

Maksut eivät
kata kustannuksia

Rantanen huomauttaa, että myös käyttökustannukset jyvitetään. Autotallin lämmitykseen ja mahdollisen pesupisteen vesien maksuun osallistuvat kaikki.

Autotallin käyttäjiltä peritään yleensä vuokraa, mutta Rantasen mukaan maksut eivät yleensä vastaa todellisia kustannuksia, eivätkä varsinkaan kata korjauksia.

Halpuus on kaksiteräinen miekka.

– Yksi selitys sille, miksi näitä tiloja ei haluta korjata on, että ne tuottavat huonosti.

Sama pätee muihinkin yhtiön tiloihin, esimerkiksi pyykkitupiin. Rantasen mukaan halpaa käyttömaksua perustellaan sillä, että tilat palvelevat osakkaita. Hänen mielestään maksun pitäisi kattaa koneiden, laitteiden ja tilojen kustannukset ja korjaukset. Se olisi hänestä kohtuullista näitä käyttämättömien kannalta.

Kysy ja käytä
omaa järkeä

Myyjällä on asuntokauppalain mukaan tiedonantovelvollisuus. Jos kaupassa käytetään välittäjää, hänen tehtävänsä on hankkia asunnon paperit ja kertoa taloyhtiön tilasta.

– Myös ostajan tiedonhankkimisvelvollisuus on aika laaja. Se koskee paitsi asuntoa, myös koko yhtiötä, Furuhjelm sanoo.

Ostajaehdokas voi saada kätensä isännöitsijätodistuksen mukana 40 sivua liitteitä.

– Perusasioihin kannattaa perehtyä tarkkaan, Rantanen sanoo.

Esimerkiksi tilinpäätös voi tottumattomalle vaikea. Furuhjelm painottaa, että jos jotain ei ymmärrä, on kysyttävä välittäjältä. Jos vastaus on ylimalkainen tai ylenkatsova, ostajaehdokas voi kääntyä vaikkapa pankin juristin puoleen ja kysyä häneltä. Se maksaa, mutta summa on pieni asunnon ostohintaan verrattuna.

Tietämättömyyden paljastamista ei pidä ujostella.

– Olet tekemässä ehkä elämäsi suurinta päätöstä, joten kysy, jos et ymmärrä. Tyhmiä kysymyksiä ei ole, Furuhjelm sanoo.

Järkeä pitää myös käyttää.

– Jos olet ostamassa huoneistoa 1960-luvulla rakennetusta talosta, jossa ei ole uusittu putkia eikä julkisivua, sinun pitää ymmärtää, että remontit ovat tulossa, vaikka niistä ei mainittaisi missään, Furuhjelm sanoo.

Isännöitsijä voi joutua
vastuuseen lörppöydestä

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Isännöitsijätodistuksesta selviävät huoneistossa sen jälkeen tehdyt remontit. Sen sijaan naapureiden remontteja voi olla vaikea selvittää.

– Naapurin suurremontti ei osu omaan kukkaroon, mutta se voi tehdä oman elämän piinalliseksi pitkäksikin aikaa, Rantanen sanoo.

Hän viittaa lehtitietoihin, joiden mukaan presidentti Tarja Halosen ja ja hänen puolisonsa tohtori Pentti Arajärven huoneiston kuukausia kestänyt remontti on piinannut naapuria, joka tekee päivisin töitä kotona.

Isännöitsijä tuntee talon, sen tilanteen, tavat ja hengen. Hän tietää, miten yhtiössä suhtaudutaan kunnostustöihin. Furuhjelmin mukaan tiedonantamisessa hän on puun ja kuoren välissä.

– Isännöitsijä saa antaa tietoja myyjälle tai välittäjälle. Ostajaehdokkaalle hän ei voi kertoa juuri mitään.

Varsinkin pienillä paikkakunnilla isännöitsijät saattavat kertoa jotain, mutta he voivat joutua siitä vastuuseen. Furuhjelm kertoo tapauksesta, jossa asunnon myyjä on syyttänyt isännöitsijää kaupan raukeamisesta.

Kestävätkö
rahkeet remontit?

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä sanoi äskettäin liiton tiedotustilaisuudessa, että kerrostalohuoneisto maksetaan 50 vuoden aikana toiseen kertaan kiinteistön hoitokuluina.

Enefin Roy Rantanen painottaa, että etenkin velaksi asunnon ostavan on syytä varautua tuleviin kuluihin.

– On tärkeää miettiä, riittääkö maksukyky ja kestävätkö rahkeet, kun kiinteistön remontit tulevat. Huoneiston ostajalle voi tulla jopa 100 000 euron lisämenot.