Venäläistä rulettia: Hometalo voi yllättää

Omakotitalon ostaminen ja myyminen on kuin uhkapeliä, johon voi upota omaisuus ja joka voi uuvuttaa ja jopa viedä terveyden.

Juontaja Janne Kataja on kertonut blogissaan hometalo-ongelmistaan. Kahden vuoden asumisen jälkeen hän myi talonsa ja osti isomman. Pian kauppojen jälkeen ilmeni, että entisen talon yläpohja oli rakennettu totaalisen väärin.

Yläpohjan laudat ja osa kantavista rakenteista olivat mätiä. Kun yläpohjaa avattiin, katosta valui litroittain rakenteissa muhinutta vettä ja se oli homeessa. Talon nykyinen omistaja ei ole missään määrin syyllinen ongelmiin.

Kataja on puinut asiaa oikeudessa talon edellisen omistajan kanssa. Käräjäoikeuden päätös oli Katajan kannata kielteinen ja lehtitietojen mukaan hän vie asian hovioikeuteen.

Kosteus kalvaa jopa
puolta omakotitaloista

Kataja ei ole yksin. Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoot –toimintaohjelman ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen kertoo, että tutkimusten mukaan jopa joka toisessa omakotitalossa on jonkinlaisia kosteuden aiheuttamia jälkiä, jotka vaativat lisätutkimuksia.

Hometalojen määrää ei tiedä kukaan.

– Arvioidaan, että 5–10 prosenttia omakotitaloista on sellaisia, joissa ihmiset rupeavat oireilemaan, Pirinen kertoo.

Tuomioistuimet eivät kirjaa märkiin taloihin liittyvien oikeudenkäyntien määrää. Asianajaja, varatuomari Tiina Koskinen-Tammi asianajotoimisto Alfasta arvioi, että vuosittain oikeuteen asti viedään satoja tapauksia.

Läheskään kaikki eivät jaksa tai tahdo viedä asioitaan oikeuteen, vaan moni pyrkii sopimaan kiistan edes joten kuten tyydyttävästi tai kärsii tappiot nahoissaan.

On hyviä ja huonoja
kuntotarkastajia

Usein myyjä ei itsekään tiedä, millaisia pesäkkeitä hänen entisessä kodissaan on. Vaikka on tavallista tehdä kuntotarkastus vanhaa taloa myytäessä, yllätyksiä tulee jatkuvasti.

Kuntotarkastusala on Koskinen-Tammen mukaan villi. Tarkastajien ammattitaito on kirjava, eikä mikään laki valvo tarkastusten laatua ja sisältöä. Pirisen mielestä on hyviä ja huonoja tarkastajia, ja heitä on vaikea erottaa toisistaan.

– Usein tarkastus on pintapuolinen ja tuloksia kirjataan epämääräisesti. Myyjälle ja ostajalle voi jäädä niistä erilaiset mielikuvat, Koskinen-Tammi kertoo.

Ammattitarkastaja ymmärtää, missä kohdissa kosteus todennäköisimmin muhii. Toisinaan tarkastaja tarkoituksella mittaa paikasta, jonka arvioi kuivaksi. Asunnon myyjällä tai välittäjällä saattaa olla omia epäilyksiä, mutta jos mitään ei ole tullut esille, arvelut saatetaan Koskinen-Tammen mukaan ohittaa kaupanteon sujuvoittamiseksi.

Kuntotarkastuksen idea
ei ole edistää asuntokauppaa

Ympäristöministeriön mukaan rakennusten kosteus- ja homevauriot ovat jättimäinen ongelma. Pelkästään terveydenhoitojärjestelmällemme siitä aiheutuu joka vuosi 200 miljoonan euron kustannukset.

Kosteus- ja hometalkoot -hanke kestää vuoden 2014 loppuun. Pirinen kertoo, että yhteiskunnan eri toimijoista koostuva ryhmä tekee nyt täysillä töitä, jotta asuntokaupasta tulisi turvallisempaa.

Kohta vuoden toiminut ryhmä antaa tämän kuun lopussa väliraporttinsa, jolla pyritään kehittämään kuntotarkastusta. Se ehdottaa muun muassa yhtenäisiä pätetyysvaatimuksia kuntotarkastajille sekä heidän rekisteröintiään.

– Kuntotarkastuksen tarkoitus ei ole edistää kauppaa, vaan saada talon todellinen kunto selville. On sekä myyjän että ostajan etu, että talo tutkitaan mahdollisimman tarkkaan, Koskinen-Tammi sanoo.

Vanhan ostaja
saa vanhan

Kaikkia vaurioita tai mahdollisia riskejä ei välttämättä saada ilmi edes perusteellisessa tarkastuksessa. Ammattitaitoisen tarkastajan pitäisi osata sanoa, mistä esimerkiksi seinää pitäisi avata, jotta vaurion laajuus ilmenisi.

Pirinen korostaa, että raportit eivät saa olla insinöörien salakieltä.

– Riskien pitää tulla ilmi selvällä suomen kielellä ja maalaisjärjellä ymmärrettävästi, hän huomauttaa.

Silti on pidettävä silmät auki ja järki mukana. Vanhan talon ostaja ei voi kuvitella saavansa uutta kotia.

– Jos vaikkapa kylpyhuone on rakennettu 1980-luvun lopussa, ostajan pitää ymmärtää, että se ei kestä kauan, vaan on uusintavaiheessa, Koskinen-Tammi sanoo.

Vauriot voi hinnoitella ja
sopia jo kauppakirjassa

Tarkoitus on, että ongelmiin tartuttaisiin kauppaa tehtäessä.

– Kun vaurio tai sen riski on tiedossa, osapuolet voisivat sopia, kumpi vastaa siitä, Koskinen-Tammi sanoo.

Talkoolaiset ovat miettineet monenlaisia vaihtoehtoja erimielisyyksien ja niiden taloudellisten vaikutusten rajaamiseksi. Pirisen mukaan yksi mahdollisuus voisi olla tontin ja rakennuksen hinnan erottaminen toisistaan. Jos kokonaisuuden hinta on 400 000 euroa, josta talon osuus on puolet, taloa koskevan riidan arvo voi olla korkeintaan 200 000 euroa.

Myös talon osien hinnoittelumahdollisuutta mietitään.

– Jos sovitaan, että vesikaton osuus talosta on 40 000 euroa, isommasta rahasta ei voida myöhemmin riidellä, Pirinen sanoo.

Jotta tällainen onnistuu, kaupanteon yhteydessä pitäisi pystyä arvioimaan rakenteiden ja vaurion kustannukset. Tämä vaatii rakennusalan ja lakien osaamista sekä ymmärrystä hinnoista ja kauppakirjojen hiomista.

Koskinen-Tammen mukaan kiinteistönvälittäjien ammattitaitovaatimukset kasvavat. Myös juristien käyttö kaupanhieronnassa voi lisääntyä.

Maakosteus ja sadevesi
homehduttavat taloja 

Koska on kyse laajasta vyyhdestä, mikään ei muutu hetkessä. Jos on nyt ostamassa omakotitaloa, mihin pitäisi kiinnittää huomiota?

Juhani Pirisen mukaan kosketusvaurioista 25–30 prosenttia liittyy pesutiloihin ja 10–15 prosenttia putkivaurioihin.

– Vuotavien putkien tai katon ongelmallisuuden kaikki ymmärtävät. Sen sijaan ei osata ennakoida, että rakennuksen alta tuleva kosteus vaurioittaa usein varsinkin lattiarakenteita ja puurakenteisten seinien alaosia.

Pirisen mukaan puolet vakavista homeongelmista liittyy maakosteuteen. Jopa tiili- ja betonirakenne saattaa homehtua, jos se on jatkuvasti märkä.

Monissa ennen sotia ja niiden jälkeen rakennetuissa taloissa on puoliksi maan alla alakerta, joka on alun perin ollut erilaista kellari-, pesu-, varasto- ja säilytystilaa. Niissä kosteus ei välttämättä haittaa, joskin se voi hiljalleen alkaa nousta myös asuinkerroksiin.

Vaurioita syntyy, jos kosteat seinät pinnoitetaan. Jos siis rintamamiestalon ostaja tekee vanhaan autotalliin pari makuuhuonetta, hän voi synnyttää taloonsa homeongelman. 

Omistaja säästää – joka toinen
vesikatto on väärin remontoitu

Moni vaurio olisi voitu välttää. Suomalaistaloissa on tavallista, että sadevesijärjestelmä päättyy syöksytorven päähän. Talon pieleen valuva vesi moninkertaistaa kosteuden määrän.

– Jotta maakosteus ei haittaisi, talojen pitäisi olla perustettu riittävän korkealle tai niiden alaosan pitäisi olla hyvin eristetty, Pirinen huomauttaa.

Liiallinen säästäväisyys ja omatoimisuus voivat tulla kalliiksi. Pirinen kertoo, että Janne Katajan talon kaltaiset vauriot koskevat joka toista omakotitaloa, jossa vesikatto on uusittu.

– Kun suomalainen korjaa, hän säästää ja suunnittelee ja ehkä myös tekee itse, Pirinen kuvaa.

Rakenteiden tuuletus on Pirisen mukaan vaikea asia. Hän ei jättäisi suunnittelua edes rakennusmiehen tehtäväksi, vaan rakenteiden korjaussuunnittelu pitäisi antaa insinööreille.

Oikea tieto voisi
laskea talojen hintaa

Talon myyjällä on lain mukaan tiedonantovelvollisuus. Hänen pitää kertoa kaikki, mikä ostajan on syytä tietää. Myyjä voi joutua vastuuseen vioista, joista ei ole tiennyt. Kiinteistökaupassa reklamaatioaika on viisi, asuntokaupassa kaksi vuotta.

Koskinen-Tammen mielestä laki ei välttämättä ole reilu. Hän huomauttaa, että osa pientaloista kuuluu asunto-osakeyhtiöihin. Vaikka talot vastaavat omakotitaloja, niissä vastuu on paljon lyhyempi kuin kiinteistöjä koskeva vastuu.

Myös vastuu virheistä, jotka eivät ole olleet tiedossa, voi myyjän kannalta tuntua kohtuuttomalta. Onko oikein, että vanhasta rintamamiestalosta pois muuttanut iäkäs pariskunta joutuu oikeuteen virheistä, joiden olemassaolosta sillä ei ole ollut taloa myydessään aavistustakaan?

Pirinen huomauttaa, että vakuutusjärjestelmä suojaa heikosti jäljelle jääviä riskejä. Vakuutukset korvaavat äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot. Vakuutusyhtiöiden mukaan kosteusvauriot kuten homeongelmat ja lahoaminen eivät ole tällaisia.

Pirisen mukaan pankit ja vakuutusyhtiöt pyritään saamaan pelikumppaneiksi uuteen kaupantekomalliin.

Jos asuntokauppa tulee turvallisemmaksi kosteus- ja hometalkoolaisten suunnitelmien mukaan, mitä talokaupalle tapahtuu?

– Muutos voi vaikuttaa asunto- ja kiinteistökauppaan. Ainakin lyhyellä ajalla hinnat voisivat laskea, kun ne vastaisivat kiinteistöjen oikeaa kuntoa, Tiina Koskinen-Tammi sanoo.