4 vaihtoehtoa – katso milloin asuntohinnat rysähtäisivät

Useimmille suomalaisille asuntokauppa on elämän suurin kauppa ja koti on suurin omaisuus. Taloustilanteet vaikuttavat asuntokauppaan ja heittelevät asunnon arvoa.

Ekonomistit ovat alkaneet laskea ennusteitaan talouskasvusta, mutta toistaiseksi on puhuttu lähinnä vain kasvun hidastumisesta.
Euroopan ja maailman talouden sekavuus voi johtaa muihinkin lopputuloksiin.

– Mitä tahansa voi tapahtua, sanoo tutkijatohtori Elias Oikarinen Turun kauppakorkeakoulusta.

Taloussanomat kysyi Oikariselta, Realia Groupin toimitusjohtaja Risto Kyhälältä ja Hypon toimitusjohtaja Matti Inhalta arvioita siitä, miten asuntokauppa reagoisi talouden neljään eri vaihtoehtoiseen kehityskulkuun.

1. vaihtoehto: Talouskasvu hidastuu prosenttiyksikön tai pari ja talous kasvaa yhä 2 prosenttia

Vaikutukset asuntokauppaan olisivat todennäköisimmin olemattomia tai maltillisia. Kyhälän mielestä tämä tietäisi asuntokaupalle matalan kasvun aikaa.

– Normaalihintaisten, normaalien asuntojen ja perheasuntojen kauppa sujuu normaalisti ihan kuin nytkin. Koska kasvua ei synny riittävästi, kaikenlaisten luksustuotteiden, isojen asuntojen ja vapaa-ajan kohteiden kauppa ei käy normaalisti, hän sanoo.

Inha ennakoi, että hinnat eivät välttämättä nousisi enempää kuin inflaatio, mutta ne tuskin myöskään laskisivat. Myös Oikarinen arvioi, että asuntojen hinnat voisivat nousta inflaation verran.

Oikarisen mukaan tällaisessa tilanteessa toimii kaksi eri suuntiin vetävää voimaa. Talouskasvun lasku heikentää työllisyyden ja tulojen kehitystä. Se vähentää kysyntää, mikä painaa hintoja. Toisaalta talouskasvun hiipuminen pitää korkotason matalana, mikä puolestaan pönkittää asuntojen hintoja.

Paljon on kiinni psykologiasta ja näkymistä.

– Riski talouskasvun syvemmästä sukelluksesta heikentäisi kuluttajien luottamusta ja asuntojen kysyntää, Oikarinen sanoo.

2. vaihtoehto: Bkt ei kasva, mutta ei supistukaan, eli talous polkee paikallaan

Inha arvioi, että asuntojen reaalihinnat pysyttelisivät ennallaan.

– Asuntohinnat nousisivat hitaammin kuin inflaatio, Oikarinen sanoo.

– Voisi tulla pieniä alueellisia vaikutuksia. Joillain paikoilla hinnat voisivat alentua ja myyntiajat pidetä, Kyhälä arvioi.

Oikarisen mielestä hintojen nousuedellytykset hiipuvat, koska tulotaso ei voi kokonaisuutena nousta, jos talous ei kasva. Samalla myös tulevaisuuden kasvuodotukset heikkenisivät.  

Myös Kyhälä kiinnittää huomiota tuloihin. Hänestä olennainen kysymys on, pystyisivätkö yritykset pitämään työvoimakustannukset hallinnassa. Jos yrityksille tulee kulupaineita, ne alkavat irtisanoa väkeä. Työpaikkojen väheneminen vaikuttaisi merkittävästi asuntokauppaan.

3. vaihtoehto: Taantuma, jossa bkt supistuu prosenttiyksikön tai pari

Taantuma vaikuttaisi työllisyyteen ja tietäisi Kyhälän mukaan huonoa asuntokaupalle. Hänen mukaansa halutuilla alueilla ja  halutuimmissa kokotyypeissä ei varmasti tapahtuisi kovin suuria muutoksia, mutta luksuskohteiden hinnat laskisivat.

– Taantumassa nähdään alennusmyyntejä, Kyhälä sanoo.

Ensin kuitenkin myyntiajat pitenisivät ja kauppamäärät hiipuisivat. Oikarinen sanoo, että myyjät reagoivat hitaasti. He yrittävät saada asunnosta entisen tilanteen mukaisen hinnan, mutta ostajat eivät ole valmiita maksamaan moisia.

Olennaista olisi, miten pitkään tilanteen odotetaan jatkuvan. Oikarinen huomauttaa, että odotukset vaikuttaisivat paljon sekä kysyntään että tarjontaan.

– Pidempiaikainen taantuma voisi pudottaa nimellishintoja. Pudotus olisi sitä pidempi, mitä kauemmin tilanteen ennakoidaan jatkuvan, hän sanoo.

Mitä pidemmältä alamäki näyttäisi, sitä suuremmat olisivat sen vaikutukset.

Inha viittaa finanssikriisin aiheuttamaan taantumaan. Vuonna 2009 bkt supistui 8,2 prosenttia. Asuntojen hinnat laskivat esimerkiksi pääkaupunkiseudulla 5–10 prosenttia.

Korkotason lasku avitti taloutta ja asuntomarkkinoiden ja hintojen notkahdus jäivät lyhyiksi. Koska korot ovat nyt valmiiksi matalla, niistä ei nyt saataisi tällaista tukea asuntokauppaan.

4. vaihtoehto: Lama, jossa bkt kutistuu 10 prosenttia

Lama vaikuttaisi Oikarisen mukaan radikaalisti työllisyyteen ja kotitalouksien luottamukseen ja on mahdollista, että se voisi aluksi rysäyttää asuntojen hintoja.

– Asuntojen hinnat voisivat pudota kymmeniä prosentteja, Inha sanoo.

Hänen mukaansa tilanne on kiinni luotonsaannista. Jos se vaikeutuu, kauppaa käydään hyvin vähän.

1990-luvun lamassa joidenkin asuntojen hinnat jopa puolittuivat. Kyhälän mukaan tällaisen tilanteen uusiutumisen ennakointia on vaikea perustella älyllisesti.

Oikarinen sanoo, että kaikki on toki mahdollista, mutta muistuttaa, että tuolloin moni asia vaikutti tilanteeseen. Lamaa edeltävä rahoitusmarkkinoiden vapautuminen oli johtanut hintakuplaan, joka puhkesi rajusti talouskasvun jarruttaessa. Myös huippukorkeat korot jäädyttivät asuntokauppaa.

Myös lamassa olennaisia olisivat näkemykset sen pituudesta. Mitä synkemmät näkymät, sitä heikommin asuntomarkkinoilla menisi.

Kyhälä huomauttaa, että vaikka vedettäisiin happea voimakkaasti, kauppa ei voisi jähmettyä pitkäksi aikaa. Markkinat hakeutuvat hänen mukaansa nopeasti tasapainoon.

– Jokaisella pitää olla katto pään päällä. Aina ihmisiä syntyy, kuolee, muuttaa yhteen ja eroaa, Kyhälä perustelee.