Nämä asunnot uhkaavat jäädä käsiin

Maakunnissa rakennusliikkeet ovat polkaisseet uutta tuotantoa liikkeelle niin paljon, että uusista asunnoista uhkaa tulla ylitarjontaa. 

Jos uusissa asunnoissa tulee todella paljon lisää tarjontaa, se voi puolestaan tarkoittaa paikallisia tarjontapiikkejä myös vanhoissa asunnoissa.

Vanhoissa asunnoissa suuret ja huonokuntoiset eivät ole nyt ostajien mieleen. Niiden kauppa hiljenee ensiksi. Samaan aikaan pienten asuntojen myynti voi yhä käydä vauhdikkaasti.

Huoneistokeskuksen pääkaupunkiseudun kenttäjohtajan Mika Järvisen mukaan helpoiten nyt käyvät kaupaksi hyväkuntoiset alle 80 neliön asunnot hyvällä sijainnilla. Tärkeää on myös hinnoitella oikein.

– Tärkeintä on löytää realistinen hintataso. Myyntihinnoissa on vähän epärealistisia odotuksia, kertoo Järvinen.

Kriisin jälkeen 
alkoi rakennusbuumi 

Finanssikriisi pysäytti asuntotuotannon kuin seinään ympäri Suomea. Kysyntä patoutui, kun tarjontaa uusista asunnoista ei ollut riittävästi. Myös vanhojen asuntojen kauppa väheni.

Kriisin jälkeen rakennusliikkeet ryhtyivät toimeen ja pistivät runsaasti asuntohankkeita pystyyn niin pääkaupunkiseudulla kuin maakuntien kasvukeskuksissakin. Myös vanhojen asuntojen tarjonta virisi, kun vanhasta vaihdettiin uuteen.

– Ennen finanssikriisiä elokuussa 2008 isommissa asuntoportaaleissa oli myynnissä noin 40 000 uutta ja vanhaa asuntoa. Määrä laski niin, että tammikuussa 2010 myynnissä oli alimmillaan noin 22 000–23 000 asuntoa. Tällä hetkellä kaupan on noin 36 000–37 000 asuntoa, kertoo Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Tommi Rytkönen.

Lahdessa eniten
myyntivarastoa 

Pääkaupunkiseudulla asuntotuotanto käynnistettiin ensimmäisenä. Monien maakuntakeskusten kanssa kävi niin, että rakennusliikkeet osuivat apajille yhtä aikaa. Asuntoja onkin nyt valmistumassa runsaasti.

STH-Groupin Rakennuslehdelle tekemän seurannan mukaan uusien asuntojen myyntivarastot ovat kääntyneet rajuun kasvuun tammi–toukokuussa pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Myyntivarastoista tosin vain alle kymmenen prosenttia on valmiita myymättömiä asuntoja, loput ovat rakenteilla olevia kohteita.

Eniten myyntivarastoa on Lahdessa, jossa nykyisin myynnissä olevien uusien asuntojen kauppaaminen saattaisi kestää myynnissä olevien asuntojen ja tehtyjen kauppojen välisellä suhdeluvulla mitattuna 11,7 kuukautta. Oulussa myytäviä asuntoja on noin tuhat ja myyntivarasto noin 10,7 kuukautta. Sen sijaan Turussa myyntivarasto on pienentynyt noin 7,4 kuukauteen. 

Uusien asuntojen tarjonta on kasvanut todella runsaasti myös Tampereella. Tampereen alueella uudisasuntojen markkinatilannetta selvittää Tampereen Teknillisen yliopiston rakentamistalouden kerho Tratta, jonka viimeisin suhdannekatsaus ilmestyi toukokuussa. Kerhon varapuheenjohtajan Lauri Piiroisen mukaan Tampereella oli keväällä ennakkomarkkinoinnissa yli 600 uudisasuntoa, joka on yli kaksinkertainen määrä verrattuna viime syksyyn. Piiroisen mukaan myytyjen asuntojen määrä oli vielä hieman kasvussa, mutta kasvu oli hiipumaan päin.

Ylitarjontaan ei uskota
pääkaupunkiseudulla 

Pääkaupunkiseudun uudistuotannosta ei vielä tällä hetkellä ole tehty selvitystä. Kiinteistövälittäjät kuitenkin arvioivat, että tarjontaa ei olla pystytty nostamaan pääkaupunkiseudulla niin paljon, että asuntoja valmistuisi ylitarjonnaksi asti.

– Tonttimaata ei ole erityisen paljoa tarjolla ja kauppa näyttää käyvän vilkkaasti. Uusia valmiita asuntoja ei ole juurikaan tarjolla, sanoo Kiinteistömaailman Tommi Rytkönen.

Samaa mieltä on Huoneistokeskuksen uudiskohteista vastaava asiantuntija Minna Fontell. Ostajat miettivät kuitenkin nyt päätöksiään enemmän kuin aiemmin.

Myyntiajat
pitenevät 

Ongelma onkin, että samaan aikaan kun uutta rakennetaan paljon ja tarjonta lisääntyy, niin asuntokaupassa myyntiajat pitenevät. Kaupankäyntikin tökki asuntokaupassa keväällä. Esimerkiksi maalis- ja huhtikuussa asuntokauppoja tehtiin kiinteistövälittäjiltä ja isoilta rakennusliikkeiltä kerättyjen tietojen mukaan viimevuotista vähemmän.

– Kävijöiden määrä esittelyissä on vähentynyt ja myyntiajat pidentyneet. Harkintaa on enemmän, kertoo Huoneistokeskuksen Järvinen.

– On luonnollista, että kun tarjontaa on enemmän, niin myös myyntiajat pitenevät. Painetta nopeaan päätökseen ei ole. Toukokuussa keskimääräiset myyntiajat olivat noin viikkoa pidemmät kuin viime vuonna vastaavaan aikaan. Tänä vuonna tullaan näkemään myyntiaikojen suhteellinen pidentyminen, ennustaa Kiinteistömaailman Rytkönen.

Rytkönen arvioi, että finanssikriisin synnyttämä uusien asuntojen kysyntäkuoppa on nyt täytetty ja edessä on paluu normaalimpaan arkeen.

Taustalla harkinnan lisääntymiseen vaikuttavat tarjonnan lisääntymisen lisäksi myös taloustilanteen epävarmuudet ja vaikkapa selkiintymättömät verokysymykset. Myös korkojen mahdollinen nousu tekee asunnonostajat varovaisiksi.

Rakentajat lisäävät
harkintaa – eivät äkkijarruta

Kiinteistövälittäjät eivät usko, että tarjontatilanne uudismarkkinoilla tulee muuttumaan merkittävästi. Mitään rakennusliikkeiden äkkijarrutuksia finanssikriisin malliin ei nähtäisi.

– Rakentajat ovat tarkempia tontinoston ja aloitusten suhteen kuin ennen lamaa. Ei rakenneta minne sattuu, vaan ollaan kriittisiä sijainnin suhteen. Isompaa jarruttelua ei ole nähtävissä, sanoo Huoneistokeskuksen Fontell.

– Herkkyys tilanteen seuraamiseen on paikkakuntakohtaista. Voi olla, että varausastevaateita nostetaan ja aloituspäätökset venyvät, miettii Rytkönen.

Rytkönen huomauttaa, että isot rakentajat eivät ole lähteneet finanssikriisin jälkeen juurikaan mukaan erillistalo- tai rivitalorakentamiseen, vaan ovat pysytelleet lähinnä pääkaupunkiseudun, Turun, Tampereen ja Oulun kerrostaloissa. Muun tyyppiset asunnot ovat jääneet keskisuurten ja pienten toimijoiden tehtäväksi. 

Kahden asunnon
loukku ei tee paluuta

Asuntojen myyntiaikojen pidentyessä tulee mieleen, että kasvaako nyt myös todennäköisyys jäädä ns. kahden asunnon loukkuun?

Kiinteistömaailman Tommi Rytkönen uskoo, että vastaus on ei.

– Vaikka oma talous on kunnossa, sen verran epävarmuutta on yleisestä taloustilanteesta, että halutaan pelata varman päälle. Nyt halutaan myydä oma asunto ensin ja hyväksytään vaikka välimuutto, eli vuokralla asuminen ennen toisen asunnon ostamista.

Rytkönen kertoo, että Kiinteistömaailma tutki keväällä 2008 asunnon ostaneita.Kyselyissä tuli tuolloin ilmi, että 60 prosenttia kyselyyn vastanneista halusi ensin ostaa asunnon ja myydä vasta sen jälkeen omansa. Rytkönen arvioi, että jos kysely tehtäisiin nyt, luku olisi muuttunut varsin toiseksi.

– Uskoisin, että yli 80 prosenttia haluaisi myydä ensin oman asuntonsa alta pois. Eli kahden asunnon loukkuja ei pääse syntymään. Jos markkinat vetäisivät henkeä, niin uuttakaan ei ostettaisi.

Toukokuussa
tuli myyntipiikki

Heikommin sujuneiden maalis- ja huhtikuun jälkeen toukokuu on ollut hyvä kauppakuukausi kiinteistövälittäjille. Sekä Huoneistokeskuksen Mika Järvinen että Kiinteistömaailman Tommi Rytkönen kertovat kaupan sujuneen erityisen hyvin toukokuussa.

– Toukokuu meni merkittävästi vilkkaammin, kuin itse odotin. Kiinteistövälitysliikkeiltä ja rakennusliikkeiltä kerätyn tilaston mukaan toukokuussa tehtiin 7300 uusien ja vanhojen asuntojen kauppaa. Siinä on noin kymmenen prosentin nousu viime vuoteen nähden, Rytkönen sanoo.