Tämä on vaarallinen yhdistelmä asuntomarkkinoilla

Pitäisikö Suomenkin olla huolissaan? Lisäävätkö lyhyisiin markkinakorkoihin sidotut asuntolainat asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen riskiä?

– Ei se yksinomaan näin ole. Asuntohintakuplia on saatu aikaiseksi myös pitkäaikaisen rahoituksen turvin, Suomen Pankin osastopäällikkö Tuomas Saarenheimo sanoo Taloussanomille.

Viimeisimpien asuntomarkkinakuplien syntyessä vuosina 2004–2005 tilanne oli kuitenkin poikkeuksellinen: Korkokäyrä oli nouseva eli lyhyet korot olivat hyvin matalat ja pitkät korot selvästi lyhyitä korkeammat.

– Siinä tilanteessa kevyen rahapolitiikan asuntohintadynamiikkaa kiihdyttävä vaikutus tuntui voimakkaampana niissä maissa, joissa korkosidonnaisuudet olivat lyhyessä päässä, Saarenheimo sanoo.

Hän kuitenkin korostaa, että kyse ei ollut normaalitilanteesta. Yleensä siinä vaiheessa, kun ylikuumeneminen alkaa näkyä, rahapolitiikka on suhteellisen kireää ja lyhyet korot ovat usein korkeammat kuin pitkät korot, jolloin vaikutus olisi päinvastainen.

Korkotasolla ja asuntomarkkinoiden ylikuumenemisella on Saarenheimon mukaan yhteys, mutta se ei ole mitenkään mekaaninen tai yksioikoinen.

– On esitetty arvioita, että liian pitkään liian kevyenä jatkunut rahapolitiikka ja liian matalat korot vuosina 2004-2005 olisivat osaltaan olleet laittamassa asuntokuplia liikkeelle. Tästä on erilaisia arvioita, eikä ammattikunnan keskuudessa ole yhteisymmärrystä siitä, missä määrin rahapolitiikalla olisi voitu hillitä ongelmien syntyä, Saarenheimo toteaa.

Keskeinen tekijä asuntomarkkinakuplan synnyssä on yleinen optimismi talouden tulevaisuuden suhteen. Ihmiset alkavat tuntea työpaikkansa turvatuksi ja odotukset omasta tulokehityksestä ja lainanhoitovaarasta lisääntyvät.

– Ensin asuntohinnat lähtevät nousuun, puhtaan asuntotarpeeseen liittyvän kysynnän käynnistämänä. Myöhemmin asunto aletaan nähdä yhä enemmän sijoituskohteena ja tapana tehdä rahaa. Siinä vaiheessa, kun asunnosta tulee spekulaatioväline eikä koti, ollaan jo kohtuullisen pitkällä kuplakehityksessä. Silloin on akuutti riski, että asuntojen hinnat irtautuvat perustekijöistä, Saarenheimo varoittaa.

Suomessa samoja
virheitä 1980-luvulla

Espanjan asuntomarkkinoiden kuplakehitykseen vaikutti Suomen Yrittäjien johtajan Timo Lindholmin mukaan myös loma-asuntojen valtava rakentaminen. Kyseinen asuntomarkkinalohko on Espanjassa täysin eri luokkaa kuin Suomessa.

Jotain yhtäläisyyksiä voi löytää pankkisektorin toiminnasta.

– Kun Espanja liittyi euroon ja sai ikään kuin kaupan päälle hyvin matalat euribor-korot, espanjalaispankit eivät täysin hallinneet uutta markkinatilannetta vaan, jälkiviisaasti sanottuna, asuntosektorin luotonantopolitiikka oli liian riskipitoista ja kasvuhakuista. Suomessa virheet tehtiin reilut 20 vuotta sitten kun pankkisektori vapautui, mutta Espanjassa tarina on paljon tuoreempi, Lindholm vertaa.

Suomessa asuntoluottokannan kasvu on pysynyt viimeiset pari vuosikymmentä suhteellisen hyvin hallinnassa. Esimerkiksi luottokannan nopeaa kasvua eli 20–30 prosentin vuosikasvua ei ole nähty. Asuntomarkkinat läpäisivät myös finanssikriisin tiukat testiolosuhteet eivätkä asuntojen hinnat pudonneet kuin 5–10 prosenttia.

Suomen Pankin Saarenheimo arvioi, että asuntojen hintojen kohoamista on osaltaan hillinnyt suhteellisen tuoreessa muistissa ollut kriisi.

– Taustalla vaikuttaa varmasti 20 vuoden takaiset muistot ja niiden synnyttämä varovaisuus sekä asiakkaiden että pankkien toiminnassa.

Täysin huolettomia emme voi kuitenkaan olla.

– Suomen tilanteessa huolestuttavaa on se, että hinnat ovat nousseet vuosi vuodelta, kun korot ovat olleet matalia ja kotitalouksien enemmistön tulot ovat kasvaneet. Laajasti määritelty keskiluokka on pystynyt ottamaan yhä enemmän lainaa. Lainanottovara on siirtynyt kysynnän kautta myös asunnon hintoihin, Lindholm sanoo.

Suoja maksaa
pitkissä koroissa

Finanssialan keskusliiton mukaan peräti 97 prosenttia Suomen uusista asuntolainoista sidottiin viime vuonna lyhyisiin viitekorkoihin, joilla tarkoitetaan enintään vuoden euriboreja tai pankkien omia viitekorkoja. Euroalueella uusista asuntolainoista 44 prosenttia sidottiin viime vuonna lyhyisiin viitekorkoihin.

Lyhyiden korkojen valta-asema johtuu Lindholmin mukaan rahoitussysteemin historiasta. Asuntorahoitus oli Suomessa pitkään hyvin pankkikeskeistä liiketoimintaa ja perustui alkujaan pitkälti pankkien talletusvarainhankintaan.

– Kyllähän Suomessa jo 1980-luvun lopulla tarjottiin pitkiä viitekorkoja laina-asiakkaille, mutta ne eivät menneet oikein kaupaksi. Lyhyet markkinakorot jäivät vallitsevaksi käytännöksi. En pidä sitä suurena epäkohtana, että näin on käynyt.

Myös pitkillä koroilla on puolustajansa. Lindholmkin katsoo, että asuntolainan sitominen pitkään viitekorkoon on perusteltua silloin, kun laina on iso suhteessa tuloihin tai varallisuuteen. Silloin on tärkeää, että lainanhoitokulut ovat kolme tai viisi vuotta eteenpäin suunnilleen tiedossa.

– Se on tietynlaista vakuutuksen ottamista ja riskinhallintaa, hän vertaa.

Vakuutuksella on myös hintansa.

– Olen laskenut korkojaksoja useaan otteeseen ja ainakin rahaliiton aikana, muutamaa poikkeusjaksoa lukuun ottamatta, lyhyet viitekorot ovat olleet asiakkaille edullisimmat, Lindholm toteaa.

Koronnostot tuntuvat
nopeasti asuntohinnoissa

Euribor-korot näyttäisivät nyt olevan nousussa pitkän alhaisen jakson jälkeen.

– On kohtalaisen selvää, että kaikki euriborit ovat vuoden kuluttua korkeammalla kuin nyt ja kahden vuoden kuluttua yhtä varmasti. Se on mielestäni ihan tervetullut asia ja tuo pientä jarrua asuntomarkkinoille, mikä on ihan tarpeen, Lindholm sanoo.

Suomen Pankissa varotaan kommentoimasta korkokehitystä. Mahdollisten koronnostojen vaikutus on kuitenkin selvä.

– Jos niin kävisi [että euribor-korot nousevat], niin mitä lyhyempi korkosidonnaisuus, sitä nopeammin se alkaisi näkyä lainakorossa. Täytyy tosin muistaa, että Suomessa on varsin laajassa käytössä erilaiset maksurasitusta tasaavat lyhennysjärjestelmät kuten annuiteetti ja tasaeräjärjestelmä, joissa koronnousun vaikutukset ovat rajallisemmat, Saarenheimo huomauttaa.

Myös Lindholm odottaa korkotason nousun heijastuvan asuntohintoihin varsin nopeasti. Uusien asuntoluottojen korot ovat joka kuukausi korkeampia kuin aikaisemmin.

Nousevat korot aiheuttavat sen, että tyypillinen perhe, jonka tulot pysyvät ennallaan saa nyt pienemmän lainan kuin puoli vuotta tai vuosi sitten alemmilla koroilla.

– Uusien luottojen kautta korko vaikuttaa suoraan siihen, kuinka suuren lainan tietyillä tuloilla pystyy ottamaan. Kun lainamäärä on rajatumpi, myös ostovoima on silloin rajatumpi. Tällöin asuntojen hinnat pysyvät pikemminkin paikallaan kuin nousevat, Lindholm toteaa.

Monet analyytikot ja asiantuntijat ovat varoitelleet kommenteissaan Euroopan keskuspankin viime viikolla aloittamien koronnostojen muun muassa Espanjan taloudelle aiheuttamasta uhasta. Saarenheimon mukaan vaikutuksia ei voi pitää pelkästään kielteisinä.

– Asuntolainojen korot nousevat tietysti nopeammin niissä maissa, joissa korkosidonnaisuus on lyhyt, mutta toisaalta näiden maiden pankkisektori on lähtökohtaisesti saamapuolella. Maissa, joissa lainakanta on sidottu lyhyisiin korkoihin, pankkien antolainauksen marginaali tyypillisesti kasvaa rahapolitiikan kiristyessä. Pankkien tulonmuodostus kohenee ja sillä on myönteisiä vaikutuksia maiden pankkisektorin vakauteen.