Näin paljon asunnon hinnassa on ilmaa

Asuntojen arvo ja hinta-laatusuhde ovat ikuinen väittelynaihe uudisasuntojen ostajille. Kannattaako pääkaupunkilaisesta elementtiboksista maksaa jo 6 000 euroon noussutta keskineliöhintaa?

Rakennuttajien mukaan esimerkiksi isoista perheasunnoista pyydetty 800 000 euroa on vielä kohtuullinen hinta, koska asuntojen rakentaminenkin on suhteellisesti kalliimpaa kuin ennen. Lama ei pysäyttänyt rakennustarvike- ja työvoimakulujen nousua.

Ketä sitten uskoa? Mikä on asunnon todellinen hinta, ja paljollako neliöt on saatu aikaan?

Rakennusalan rahoittajat ja tukipäätösten tekijät ovat aiemmin laskeneet, että kohtuullisen laadukkaan vuokratalokohteen pystyy rakennuttamaan Helsinkiin alle 2 500 eurolla kerrosneliöltä. Summa sisältää rahoituskulut, muttei mahdollista tonttivuokraa tai -ostohintaa.

Kovanrahan asuntotuotannossa peruskustannusten erojen takia tarkkoja kuluarvioita on vaikea saada. Rakennusliikkeetkään eivät katteistaan mielellään kerro.

Toteutuneista rakennuksista pystyy kuitenkin esimerkiksi taloyhtiöille jääneiden urakkapapereiden perusteella saamaan jotain osviittaa siitä, millä hinnalla kerrostalo pääkaupunkiseudulle nousee.

Myyntihinta tuplasti
rakennuskulujen verran

Taloussanomat on saanut haltuunsa rakennusalan ammattilaisten laatimia, urakkatarjouksiin ja rahoituspäätöksiin perustuneita kustannusarvioita muutamasta kerrostalokohteesta.

Jokaisessa on kyse standardinmukaisesta, noin 60 asunnon kerrostalosta, jossa on yhteensä kolmisen tuhatta asuinneliötä. Osa näistä on valmistunut, jokunen talo on muuttokunnossa myöhemmin syksyllä.

Näiden arvioiden mukaan Helsingissä toteutuneet rakennuskustannukset ovat vaihdelleet asuinneliötä kohti 3600–3900 eurossa. 

Espoossa kulut ovat olleet 3250–3550 euroa, Vantaalla 2890–3200 euroa. Ympäryskunnissa kerrostaloneliön saa tehtyä 2530–2800 eurolla.

Näistä kohteista on pyydetty ostajilta esitteiden, mainosten ja myyntitarjousten perusteella helposti kaksinkertaista hintaa, usein enemmänkin eli 6 500–9 300 euroa neliöltä.

Kustannuksissa ei ole ollut kovin paljon eroa, vaikka asunnot olisi viimeistelty laadukkailla tai standardinmukaisilla pintamateriaaleilla. Erikoisemmat sisustusratkaisut kuitenkin lisäävät myyntihintaa selvästi. (Katso tarkempi erittely kustannusten synnystä jutun lopussa olevasta taulukosta.)

Rivitalo lähikuntaan
parilla tonnilla

Pientaloyhtiöiden rakennuskulut ja pyyntihinnat liikkuvat samassa suhteessa.

Klaukkalan, Nurmijärven, Tuusulan, Veikkolan ja Kirkkonummen alueilla peruslaatuisen 10 asunnon rivitaloyhtiön on voinut rakennuttaa noin 1 700–2 000 euron neliöhinnalla.

Tähän täytyy kuitenkin lisätä vielä tontin ja kunnallistekniikan hinta. Ne vaihtelevat suuresti kunkin kunnan tukiais- ja muuttopolitiikan mukaan.

Joissain tapauksissa kunta on vetänyt asuinalueille viemäri- ja muut liittymät ilmaiseksi, tai myynyt tontteja nimellisillä muutaman euron neliöhinnoilla.

Asukkaan, vuokralaisen tai ostajan kannalta ei ole väliä, onko rakennus tehty alihankkijaketjun harmahtavalla työvoimalla vai verokirjallisilla ammattilaisilla. Myyntihinta on joka tapauksessa sama.

Rakennuttajalle kulujen pienentäminen merkitsee suurempia tuloja.

Rakennusliikkeet: Mahdoton
arvioida katerajaa

Taloussanomat pyysi keskeisiltä uudisrakennusyhtiöiltä tietoja heidän nykyisistä tuotto- ja katetoiveistaan. NCC ainakin epäilee, että jako 3 000 euron rakennuskuluihin ja 6 000 euron myyntihintoihin on liian karkea yleistys.

– Katerajat ovat täysin kohdekohtaisia, ja alueelliset erot tonttien hinnoissa tai talon varustelussa vaikuttavat paljon. Pääkaupunkiseudultakin löytyy uudisasuntoja, joissa myyntihinnat ovat nelisen tuhatta euroa neliöltä, sanoo NCC:n asumisen maajohtaja Juha Korkiamäki.

Samaa sanoo YIT. Voiton määrä ei ole sama kaikissa kohteissa.

– Kustannuksiin vaikuttaa myös paljon, rakennetaanko kohde urakka- tai gryndaustuotannolla. Jokaisessa on erilaiset katetavoitteet, kertoo YIT:n rakentamispalveluiden toimialajohtaja Tero Kiviniemi.

Muista yhtiöistä esimerkiksi Skanska ei halunnut kommentoida asiaa lainkaan.

Komeannäköisistä voittolaskelmista huolimatta rakennusteollisuuden virallisten tilastojen mukaan alan kannattavuus on laskenut lama-aikana selvästi.

Esimerkiksi rakennusliikkeiden käyttökate oli viime vuonna reippaasti alle viisi prosenttia liikevaihdosta. Yhtiöillä onkin pelkkien rakennuskulujen lisäksi paljon muitakin jatkuvasti juoksevia toimintamenoja, joihin voitot helposti hupenevat.

Perinteisesti gryndereillä on ollut toiveena saada jokaisesta uudistalosta vähintään 20 prosentin kokonaistuottoa, muuten rakennushommiin ei ainakaan siinä kohteessa kannata ryhtyä.