Utlänningar köper fastigheter

Förra veckan meddelade pensionsbolaget Ilmarinen att de sålde ut alla sina innehav i köpcentra med undantag för Kämp Galleria till en brittisk fastighetsfond. Östra centrums köpcenter, fastighetsbolaget Polar Kiinteistöt och Nordisk Renting med stora innehav i finländska affärsfastigheter, har alla ganska nyligen gått till utländska ägare. Fastighetsförmedlarna har händerna fulla med hågade utländska köpare. Man måste fråga sig vad detta intresse för fastighetstransaktioner handlar om. Egentligen är det inget märkvärdigt: specialisering och värdepapperisering. Ja och lite skatter förstås.

Ilmarinen uppfattar sig inte vara rustad att hantera den alltmer komplexa affärsverksamheten som framgångsrik drift av köpcentra innebär. Pensionsbolaget vill hellre bara vara en placerare. Att äga aktier eller andelar i fastighetsbolag och fonder är således mer i linje med en storplacerares kompetens, i synnerhet då det i dagens läge börjar uppstå mer och mer fastighetsbolag som inriktar sig på olika segment av marknaden. Fastighetsbolagen specialiserar sig på bostäder, kontorsfastigheter, industrifastigheter, köpcentra eller någon annan välavgränsad nisch.

Åtminstone i Finland har köpcentra visat sig vara riskabla projekt. Av någon anledning tycks stadsplanerarna placera köpcentra för tätt, med den påföljd att då det nyaste byggs upp tynar ofta de lite äldre bort. I såväl Esbo som Vanda verkar det finnas gott om exempel. Kommer Iso Omena att klara sig då det planerade köpcentret i Olars står klart? Och hur går kommersen i Hagalunds centrum, eller i storbutikerna längs västerleden? Man kunde ju resonera som så att utländska köpare inte gjort sin hemläxa, och därför gått på en nit. Det är inte uteslutet, men snarare handlar det väl om att samla ett tillräckligt stort och utspritt bestånd av centra, i flera städer och länder. Då sprids riskerna och fastighetsbolagets verksamhet och avkastning blir tillräckligt förutspåbar för att det skall löna sig att bygga upp en tillräcklig specialkompetens.

Värdepapperiseringen är en följd av såväl globalisering som av att sparbehovet ökat för att finansiera kommande pensioner. Placeringarna separeras allt tydligare från den operativa verksamheten. Ilmarinen vill inte operera köpcentra, men vill däremot tillgodose sig den nya möjligheten till internationell riskspridning. Pensionsbolaget sprider sin placeringsrisk i många länder. För detta ändamål är olika typer av "färdiga portföljer" mycket bra. Exempel på dylika är de vanliga placeringsfonderna, men även i fastighetsbranschen ser man trenden tydligt. Fastighetsbolagen och -fonderna fokuserar sig på ett snävt segment och säljer sedan aktier eller andelar åt placerare som vill sprida sin portföljrisk i just den riktningen.

Beträffande beskattningen har man inte i Finland ännu gått in för att stöda uppkomsten av fastighetsfonder. Det har man däremot gjort i många andra länder. En typisk modell är att uppfatta en fastighetsfond som en finansiell mellanhand, ett placeringsinstrument, snarare än ett operativt bolag. Så länge fondens vinster går till dividender eller investeringar i fastigheter, är fonden befriad från företagsskatt, på samma sätt som i vanliga placeringsfonder. Eventuellt är skillnaderna i beskattningen en bidragande orsak till att utlänningarna köper mer i Finland än vice versa.

I alla affärstransaktioner är ju priset avgörande. Jag har redan en längre tid haft en känsla av att de inhemska fastighetsägarnas krav på avkastning varit ganska väl tilltagen i jämförelse med räntenivån och aktieavkastningar. Hyreskontrakten innehåller ju oftast klausuler som kompenserar för en betydande del av inflationen. En reell nettoavkastning på 7–9 procent för fastigheter verkar ganska drygt. Jag kan ha fel, eller så beror det höga avkastningskravet på att bestånden varit för små och heterogena för att skapa stordriftsfördelar. Om min uppfattning är korrekt, så är det klart att utlänningarna med ett lägre förräntningskrav är villiga att betala mer än de inhemska köparna. Summa summarum är det nog bra att graden av professionalism i fastighetssektorn ökar. Må den sprida sig till bostäder också.